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昆明写字楼放量太惊人 投资客慢慢挑

2014-03-27 17:33

  2017年,150个城市综合体。

  不论是在建还是建成,都会让2008年城中村改造之后的昆明,再一次担忧地产供给的汹涌。

  上一次是住宅,这一次,是商业写字楼。

  700万人口的城市,可以容纳多少商业和写字楼?

  分流的人气、不温不火的运营、最挠头的商管公司、谁痛谁知道的商业主……商业扩张,人气成为真正捉襟见肘的软肋。

  写字楼,在以城市综合体开发为主的格局下,放量在所难免,而这一次来得尤为迅速。

  谈及写字楼销售,地产企业没了轻松的情绪,“差异化不明显,同质产品上市体量庞大,所有人都有压力,只是问题大小而已。”

  “投资100多万元,100平方米,现在可以租30~40元/平方米/月。”南亚风情·第壹国际的业主盘算,“除了租金客观,物业增值很快。现在估价不会低于18000元/平方米。”

  作为正宗投资品,这样的机会总是不多。不知从何时起,写字楼的售卖单位,以层和栋来计算。

  最典型的是中石油和中移动分别入驻南亚风情·第壹城和广福城的整栋写字楼。

  世博会期间放量的写字楼,昆明用了10年时间消化。多年前被业内人士称为“暴食一顿,消化十年。”“无论从交通、车位、设计、物管方面说,都不能满足企业发展需要。”仁泽地产公共关系部总监李程认为,中大企业改善办公环境的动力很强,整层、整栋租赁和购买的需求旺盛。

  相比住宅产品,写字楼在产品设计、项目品质、相关配套、商务金融氛围等方面都处于较高水准,投资属性更强。

  “做成小面积隔间的写字楼虽然总价下来了,客群增加了,但拆散之后的销售压力在后面,零散产品不能满足大客户需求,再加上位置不好,小投资者也会有顾虑。”融城金阶相关负责人说出了很多开发企业销售的矛盾点。

  与散客投资不同,大资金整层、整栋购买写字楼后进行融资,既持有物业又能够得到资金,开发企业也很快完成销售,是多方共赢。

  不过,最近写字楼意向客户却有点“稳坐钓鱼船”的意思。

  “有点风浪起的意思,很多配有写字楼的地产项目都给我打电话,约我到现场看看写字楼,条件优惠。”做工程出身的张总有意购买写字楼,“城市向南发展,我也准备在南边购置写字楼,万达广场、润城等项目都看过,也觉得很好,不过最近又有很多开发商打电话邀约,也有诚意给出更为优惠的条件,就开始犹豫了。是不是可以慢慢挑一下?”

  数字压力

  风之铃地产研究中心的数据显示,2013年,昆明市写字楼的供应量达到1858万平方米;2014年、2015年新增的写字楼体量预计将达到853万平方米。

  市场需求不可能如供给一样放量暴涨,投资客户有了更多选择空间、更大议价能力,其闲庭信步的姿态,也就不难理解。

  按照区域统计,2013年~2015年,昆明写字楼供给分布为:市中心231万平方米,东市区211万平方米,西市区500万平方米,南市区1089万平方米,北市区的267万平方米,呈贡新区的413万平方米。

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